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拷问|房产经纪人必知的写字楼知识

2023年04月13日  来源:

导读

甲级?5A?五星级?

作为企业老板,在为驻点选址时你是否因五花八门的写字楼等级称谓而迷茫?

你是否因为“满城尽是甲级楼”而感到困惑?

你是否因为地段、等级称谓相同的几个项目报价相差甚远而感到无所适从?

为选址专员,你是否因同等级备选项目参差不齐的品质而感到意外?

你是否被甲级、5A、五星级这些头衔弄得一头雾水?

这都是写字楼评级体系混乱的错。

下面就让楼库小编带你去了解房地产经纪人必知的写字楼知识吧!

什么是写字楼?

1、写字楼就是专业商业楼盘的别称,严格地讲,写字楼不能用于居住。房屋的房产证上有明确标明。

2、写字楼原意是指用于办公的楼宇,是由办公室集成的大楼。1971年,Kan和Rhodes提出:“写字楼的作用是集中进行决策的制定、信息的收集、文案工作的处理及其他形式的经济活动管理。”即为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。


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写字楼分类标准与等级

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级,其中A级为投资级,该类写字楼最适合市场要求,该类写字楼最适合市场要求,高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升,B和C级写字楼一般比较陈旧,设计和功能跟不上现代潮流,部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。

由于我国的写字楼发展历程短,分类标准还不成熟。目前,国内关于写字楼的划分有三种标准:“甲”系列分类、As系列分类以及按功能复合程度分类


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“甲”系列分类

北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则,是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。

写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性,是否达到5A写字楼水平;设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施)电力负荷、绿化、夜间照明)等方面是否与世界甲级写字楼水平同步;软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准,写字楼分为如下四个类别:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

顶级写字楼
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在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标;其次是具有代表性和标志性,在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场,不但城内的百姓知晓,全国各地的人也略知一二。

甲级写字楼
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硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店,达到5A级写字楼水平,设备设施基本与世界同步,如电梯等候时间小于40秒,中央空调为四管式,软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。

乙级写字楼
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硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差,部分达到5A级写字楼水平,设备设施以合资品牌为主,如电梯等候时间大于40秒,中央空调为两管式;软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。

丙级写字楼
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硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料,基本的通讯设施及办公服务,设备实施基本为国产电梯、分体空调等;软件方面为传统的物业管理服务。


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As系列分类

As系列分类,即按写字楼的自动化(automation)水平分类,自动化水平越高,舒适度增加,办公的效率也越高,所以在自动化被人们广泛重视的情况下,As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中,自动化被诠释成智能化,常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种自动化系统,包括楼宇自动化(BuildingAutomationSystem)、办公自动化(OfficeAutomationSystem)和通讯自动化(CommunicationSystem)。由于楼宇自动化较复杂,专家们把它分为三类:楼宇自动化、保安自动化系统(SafeguardAutomationSystem)、消防自动化系统(FireAutomationSystem),合起来称为5A。由此看,不能认为5A就高于3A

各系统包含的内容主要有:

通讯自动化系统

包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。

楼宇自动化系统

包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。

办公自动化系统

包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统。

安保自动化系统

包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。


消防自动化系统

消防联动、自动喷淋、自动报警等。



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按功能复合程度分类

写字楼按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。

纯写字楼
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纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型,底层虽然有商业,但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。

综合楼
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当有两种或者两种以上的主要功能并存时,我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型,如北京的丰联广场,昆太国际大厦、万通大厦等。

商务综合体
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综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑,是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市,其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”,在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色,如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要,如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地,是地标性建筑,反映城市风貌和经济实力,有着大批的白领阶层和成熟的公司企业,是高档消费活动场所。

商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮(高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧)、特色超市、精品购物店(世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品)、银行、商务服务中心(票务代理、图文制作、速递)等。北京华润置地开发的优士阁根据ShoppingMall的综合性、符合性和互补特点,进一步借用以描述商务综合体,称为“商务Mall”,集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体,是成熟的商务综合体


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转载自楼库资产《拷问|房产经纪人必知的写字楼知识》



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